专题二
识路线 知大局，路遥步坚践行远
——北京房地产市场发展的背后逻辑分析
自2005年开始房地产调控以来，都将“促进房地产市场平稳健康发展”作为调控目标，但结果却事与愿违，不尽人意。
“9.30”开启的房地产调控明确提出建立和实施房地产长效机制，跟历史调控相比，长效机制有什么特别之处？其内涵和内容到底是什么呢？实际进展和成效又如何呢？
历史调控一直在促增长与保民生之间左右摇摆，缺乏连续性和稳定性
自2005年3月“国八条”开始，至2016年“9.30”政策出台，北京房地产调控明显分为四个阶段。
第一轮调控：2005年~2008年8月，调控内容以规范市场为主，意图打击投资需求，同时调整供应结构，土地供应实行政府垄断。
第二轮调控：2008年9月~2009年9月，主要内容包括下调利率、放宽房贷、二套房优惠、减免二手房交易税费等，刺激购房需求增长。
第三轮调控：2010~2014年8月，限购开始并不断加码，房贷收紧，二手房交易税费加重，大力抑制需求端。
第四轮调控：2014年9月~2016年8月，降准降息，全面松绑首套、二套房认定标准，降低二套房首付，放松公积金，减免税费等，刺激需求。
从具体内容来看，也反复无常，呈现短期化特征。以二手房交易营业税免征为例，在2年和5年不断跳来跳去。
房地产肩负促经济增长和解决广大人民群众基本居住条件的责任，所以每当经济形势变化或房价过快上涨，都会使政府出台或刺激或抑制房地产发展的调控政策。这就客观上使得“9.30”之前的历次房地产调控呈现阶段性、短期性特征，缺乏连续性和稳定性。
在房地产政策影响下，房地产市场也呈现明显周期性波动特征，市场下行——缓慢复苏——持续上行——市场下行，周而复始。
“9.30”后重新定位房地产，“房住不炒”为构建房地产长效机制奠定基础
2016年中央经济工作会议，首次提到：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，此后一直到2020年中央经济工作会议，在国家关于房地产的会议、政策、文件等，都始终强调并坚持“房住不炒”的房地产定位。
“房住不炒”实际上包含两个含义，一是，强调居住属性，坚决打击并抑制投资需求。二是，回归消费属性，不将房地产作为短期刺激经济发展的手段。
自2016年“9.30”开始，打击和抑制房地产投资需求的政策陆续出台，不断深化，不留死角。限贷不断收紧，认房又认贷，提升二套房的首付比例；离婚一年内贷款买房一律算二套，限制通过假离婚突破贷款政策。限购加码，非京籍在京购房纳税从5年变连缴60个月。限商，禁止个人投资商住公寓。限售，限竞房五年后方可二手交易，延长投资回收期。
2018、2019经济持续低迷，2020年疫情重创国民经济，一些地方政府试图走上松绑房地产政策、刺激经济发展的老路，调控主要集中在放松限售、放松限购上，结果多半被叫停，沦为一日游。
在此背景下，中共中央政治局会议、中央人民银行等先后正式表态，不将房地产作为短期刺激经济的手段。由此见中央政府对于经济增长解绑房地产的决心，重回“提振房地产刺激经济的老路”绝无可能。
在明确了房地产“房住不炒”的定位后，房地产发展也就有了根本性准则，构建房地产长效机制才成为可能，并不断完善和实施。
调控深入，房地产长效机制框架和内容逐渐清晰
我们一直在提房地产长效机制，那么什么是长效机制？包含哪些内容呢？房地产长效机制的最早在2011年提出，官方对房地产长效机制进行系统阐述则是2014年3月出台的《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，具体内容为“调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制”。
2016年12月召开的中央经济工作会议提出：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。
此后，房地长效机制成为房地产调控政策的主要内容，在历次房地产相关的会议上均被提及。随着房地产调控的深入，房地产长效机制不断推进，其框架和内容逐渐清晰，综合各方面表述，房地产长效机制主要包括以下内容：
因此房地产长效机制，首先应当是指导房地产发展一系列、一整套的制度体系，其次还包括制度建设、制度运行过程中参与各方责任划分和运转方式的流程规范设定。
房地产长效机制稳步推进实施，取得阶段性成果
自2006年12月起，随着政策调控不断出台，房地产长效机制也稳步推进，并取得阶段性成果，具体体现在以下几方面：
住房制度2016年始至2020年底，全国及北京先后出台十多个关于租赁住宅的重要政策，对加快发展住宅租赁市场、企业自持商品住宅管理、集体土地建设租赁住宅、存量商办厂房改建出租型公寓等都有明确管理执行办法，同时也对发展住宅租赁市场的资金问题给予了解决方。并针对租赁市场乱象、行业规范出台了具体的办法。
与此同时还出台了《北京市共有产权住房管理暂行办法》、《关于加强限房价项目销售管理的通知》，对可购型住宅销售管理进行规范。经过几年制度建设及不断践行，目前已初步形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
土地制度
土地制度最大的变革是重新修订了《中华人民共和国土地管理法》，允许集体经营性建设用地，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。新土地管理法破除了集体经营性建设用地进入市场的法律障碍，这意味着房地产供给将从源头上得到保障和改善。
财税制度
关于房地产税收政策也在原有基础上进行补充完善，修订了契税法、个人所得税法，并推行了营改增，同时备受瞩目的房产税也在稳步推进。2020年12月，财政部部长刘昆在《人民日报》上发文称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。
金融制度
自9.30之后，金融方面的变革可谓是风云巨变，除了在个人住房消费贷款等政策继续调整深化外，着重加强了针对房企的投融资管理和资金监管。2020年明确提出实施房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。
先后有“三道红线”、严控房地产贷款占比等重磅政策推出。重在增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，改善企业经营，消弱高杠杆、高负债开发模式对高地价高房价的推动作用，并防范金融风险
行业管理机制除了基础性制度建立外，在保障制度制订及执行的行业管理方面也有重大进展，逐渐明确了“分类调整”、“因城施策”的调控思路，强化落实城市主体责任，同时在市场监测、预警预报制度、住房信息的联网制度等方面做了很多工作，为正确施政提供基础条件，并建立了中央政府的约谈、问责、考核制度。正在朝健全政策协同机制、部省市联动机制、监测预警机制、市场监管机制和舆论引导机制等奋进。
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