专题三
找准细分市场定位，紧跟走向，持续发展
——北京标杆房企案例分析
房地产市场平稳健康发展，有助于经济健康发展
房价远远高于居民购买力，居民在其它方面的消费将受到影响，不易于整体消费平衡，从而影响经济发展的平衡。
以北京为例，北京城镇居民人均可支配收入增速一直处于平缓的状态，在8%左右运行。而对比北京新房房价的涨速，明显不是一个量级。北京新房商品住宅均价增速从2013年到2017年平均涨幅为21%，近两年才有所放缓。
数据说明：数据来源北京统计局，北京房地产供需动态监测研究系统（rdps）yyt.bjfang.com
注：商品住宅均价口径不含共有产权房
对于城市居民而言，房价平稳，无论刚需还是改善，未来能实现购买的需求，会更专注于自身职业所在行业领域的深耕，长远看将促进其所在行业的发展。
而对于购房家庭而言，购房总支付量下降，腾出的资金将有助于家庭其它方面消费的支出。
另一方面，房价不翻滚上涨，资本不会轻易投机炒作房地产，将投入到其它有增长潜能的产业和行业，也有助于经济发展的平衡。
再有，房地产本身就是高金融杠杆的行业，对社会金融资源的大量占用，不利于其它行业的资金获取使用。更重要的是如果房企都盲目扩张，大规模利用金融杠杆，一旦房地产发生风险，将传导到金融系统，形成经济系统性风险。
从最近几年房地产贷款规模看，增速有所放缓，但是，新增房地产贷款额占同期各项贷款额比重仍然在三成左右。
数据来源：中央人民银行
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各个方面都可以说明房地产市场与经济的直接或间接的连带关系，房地产上下游产业链长，涉及范围广，房地产出现问题将影响整个经济系统的稳定，所以需要房地产市场平稳健康发展。
房地产市场平稳健康发展，有助于城市健康发展
在2017年《做清醒的发展者——北京房地产将走上与城市发展相匹配的道路》行业年报中，我们以北京城市为例，论述了城市出现的各种城市病，比如房价高企、交通拥堵、人口增多且分布不均等方面。从房地产发展角度思考，房地产市场平稳健康发展将有助于城市的健康发展。
什么是健康的城市？至少要包括居民安居乐业、城市经济发展有动能、有可持续发展的经济结构、环境优美宜居无污染等层面。
对于房地产市场的平稳健康发展，是有助于城市健康发展的，并且起着重要的作用。因为房地产是承载城市发展的物理空间，同时也是承载人们经济活动和城市环境形成的先决条件。
比如，供应端对商服用地的限定，卡死了“商改住”的操作。在商服用地上市后，真正可以服务于产业、商业等城市功能。对于商服用地的运作模式也发生了改变，要从实际用途的角度出发，来评估商服用地的价值，而不是简单的“商改住快消模式”。
北京2010-2016年七年间供应了“商改住”公寓约1460万㎡（约21万套），年均供应约208万㎡（3万套）。
数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（rdps）yyt.bjfang.com
另一角度看，自2017年3月“限商办”政策出台后，北京上市的商服用地明显没有了之前的热度，2018-2020年成交的含商服用地的77宗土地中，44宗地块均以底价成交，大部分竞买企业只有1-2家。
从参与企业看，很多非地产类企业，即其它产业中的企业开始进入市场购置商服用地。比如教育类中公教育、学而思教育，电商巨头京东，科技领先企业小米，银河证券中国中证等。
说明供应商服类用地正在与城市功能需要相匹配，真正把土地供应到市场需求末端，且得到了有效运用。商服用地以低价的水平进入到其它经济产业，直接支持了他们更好的发展。
再比如，住房供应结构调整、房价平稳，从根本上解决城市人居住问题。
另一方面，从价格上直接扼杀了房价的持续走高。以限房价、竞地价的方式从土地供应端就卡住了房价上涨，直接解决了“高房价”的城市病。
数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（rdps）yyt.bjfang.com
构建“租购并举”政策的逐步完善，也将解决城市人居问题，让来到城市的人住得上房、买得起房，从而保障居民能安居乐业，留在城市，建设城市，为城市各方面发展作积极贡献。
另外，房价不再翻滚上涨，扼杀“投资炒房”成为主流思想，使人们更好地投入到有意义的工作中去。
综上，房地产市场各个层面健康发展都与城市健康发展紧紧贴合，息息相关。
房地产市场平稳健康发展，有助于行业健康发展
从长期看和对比世界其他国家看，中国房地产未来还有很大发展空间，房地产行业还会继续前行。只是经济和城市发展阶段不同，对行业的要求和定位不同。
目前，政策通过供需两端调控房地产市场，使其平稳健康规范发展，实质上是有助于房地产行业自身的健康发展的。
比如土地持续平稳供应，将给房企带来更多的选择，更好地审视土地的实际价值，不会盲目争夺土地资源。
数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（rdps）yyt.bjfang.com
持续供地，导致房屋持续供应。
另一层面，房价平稳，供需趋向平衡，且投资投机需求消失，市场释放有效需求，更有助于房企对于市场真实需求的把握，修正自身的产品策略、营销策略，乃至企业发展战略等。房企将注意力和资源放到产品服务上，将不断提升行业整体的口碑，增强市场信心。
以调整供应结构的方式，调整供需平衡，共有产权房、限竞房、纯商品住宅三类房协调供应。比如2020年在供应一波限竞房、共有产权房后，适当供应不限价高端住宅地块，以调节不同层次的供需。对于行业而言，也是一种市场细分，房企可以根据自身的资源和优势，致力于某一细分领域的发展。
另一方面，“稳地价、稳房价、稳预期”之下，行业整体进入“快开发，快周转”阶段。以北京近两年成交土地为例，从拿地到开工时间，项目平均间隔时间仅7个月，从开工到批预售许可证时间仅2-3个月，也就是北京从拿地到项目上市销售，基本在9-10个月，而从趋势看，周期还在缩窄。
数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（rdps）yyt.bjfang.com
数据说明：2019-2020年成交土地且已经批销售许可证的项目
而这种快开发和快周转是需要项目运营能力、资源运用能力和产品研发能力等综合支持的，对房企的要求更高了，就会淘汰一些投机性的房企或综合力相对弱的房企，他们的退出同样腾出了一些市场空间。
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