两个月前，一支规模800亿元的城市更新基金于上海成立，创下了国内落地规模最大城更基金的纪录。
在那场声势浩大的战略合作协议签署仪式上，万科董事会主席郁亮、招商局总经理胡建华、保利党委常委傅俊元、中国太保董事长孔庆伟、中保投资董事长任春生等“一把手”悉数到场。
两个月后，热度还未褪去，像“接力棒”一样在城市之间接连出现，无锡、天津相继成立类似的城市更新基金，基金规模分别为300亿元和600亿元。
而房企作为城更基金中的重要一环，也同样加入“掘金”潮，名单上出现了万科、融创、保利、招商、中海、绿城、金茂、华润等十余家地产商的身影。
“城市更新基金”到底是怎样的新物种？这股热钱的投入对于城市建设有何影响？
房企＋险资的豪华组合
想跳上城市更新基金的“牌桌”并非易事。以上海城市更新基金为例，7家参与方均为具备国资背景的大型房企或者险资企业。
有业内人士表示，上海市中心的很多老旧小区不能拆除重建，投资回报率较低，且开发时间很长、“回血”慢，民企一次性根本拿不出一大笔钱投入七、八年。
天津、无锡城市更新基金的参与方亦是如此。
在天津，天津城投集团与中国中铁、中国中冶、中国电建、中国金茂、中海地产、华润置地、保利地产、绿城中国、平安不动产、富力集团、中国建筑等17家大型企业就共同组建天津城市更新基金达成合作意向。该基金初始总规模600亿元，首期认缴规模100亿元。
在无锡，无锡城建发展集团联合平安建投、中交投资、上海建工、上海城建置业、太保私募、民生银行、平安银行、招商银行、兴业银行、融创地产、华润置地等13家单位，共同发起设立无锡市首支城市更新基金，基金规模达300亿元。
不难发现，上海、天津、无锡三市城市更新基金的参与方均为吸引拥有土地、物业、资金、运营等资源的国企、央企等大型企业加入。在分工上，保险、银行等社会资本主要进行财务投资，地产商则是产业投资。
因此就中小型企业来说，难以拿到城市更新基金的入场券。加之，部分城市更新项目是盈利空间有限，也很难通过企业的风控部门。
事实上，落地于今年6月的上海城市更新基金并非首创。早在2017年7月，广州城市更新基金正式宣告成立。彼时，该基金一经面世，便引起业内轰动。
此基金采用“母子基金”形式，由越秀产业投资基金管理股份有限公司作为基金管理人，联合有实力的市属企业共同参与发起母基金，并在各层面引入社会资金，借助资本市场力量驱动城市更新改造。
事与愿违，与当时的声势浩大形成鲜明对比的是，最后广州城市更新基金仅落地首期200亿元的广州轨道交通城市更新基金，此后便无下文。
出资却不入股
区别于一般开发商的拿地－建设－卖房，城市更新项目有着开发周期长，投资大，动辄需要数十亿、数百亿。所以，城市更新基金好比一种融资模式，它整合社会资金用于城市建设，又将城市发展红利带来的收益又反哺各投资主体。
在这种融资模式下，如何进行运营、保障盈利自然也成为各方关注的焦点。
以上海城市更新基金为例，根据不同业态的投资特点，它分为母子架构，共分为三个基金，分别是为城市更新母基金、一级开发子基金和针对自持商业物业运营的子基金。
知情人士透露，基金架构主要由主要发起方上海地产集团研究设计，为私募基金。参与企业各自进入不同的基金，母基金层面和自持层面的资金主要由开发商提供。
在组织形式上，上海地产集团为基金管理人（gp），负责组建基金管理公司和基金日常经营管理，收益为管理费和利润分成；其他参与企业为有限合伙人（lp），以其所投资的金额为限承担有限责任，但不参与基金的日常经营管理，其收益为公司的利润分成。
就此次上海城更基金参与方而言，一马当先的当属中保投资。
中保投资在其九游会网址最新官网中指出，以权益工具形式，入股上海地产集团200亿元，补充黄浦、静安、虹口、杨浦等区内十五个旧改项目的资本金，首期64亿元资金已于6月11日顺利划出，剩余资金在年内陆续到位。
同时也透露了参与方的出资模式，并非直接成立一家新的合资公司，而是入股上海地产集团，却不做股权变更。
在上海城市基金盈利与退出问题上，有业内人士表示，政企双方应该也签署了对赌协议，否则无限期的旧改项目在金融机构内部也过不了风控关。双方会承诺基金的退出机制，一般以股权形式进来，但都要约定一个综合收益率，最终退出时参与方拿保底收益加分红。
中保投资表示，“在满足保险资金安全性、收益性的基础上，帮助上海地产集团引入长期稳定的权益资本。进一步撬动银行信贷资金和其他社会资本参与城市更新旧改项目。”
多元化投融资机制
三支城更基金的牵头单位——天津城投集团、无锡城建发展集团和上海地产集团均是由国资委100%控股。其中，上海地产集团为何能成为最大规模城市更新基金的发起者？
成立于2002年的上海地产集团（全称“上海地产（集团）有限公司”），注册资本300亿元，由上海国资委100%持股，承担了全市约60%旧改工作任务，被称之为上海存量“地主”。
截至目前，上海地产集团对外投资了74家子公司（其中14家已注销），朋友圈不乏绿地、华润置地等实力房企。此外，它还战略入股了绿地控股（600606.sh）、中华企业（600675.sh）等企业。
2018年10月，上海地产集团设立全资子公司——上海城市更新建设发展有限公司（下称“上海城更发展”），注册资本高达100亿元，经营范围涉及旧区改造、自有房屋租赁、房地产开发经营等业务。
目前，该公司对外投资5家企业，均分布在上海，且均为城市更新投资企业，如，上海黄浦城市更新建设发展有限公司、上海虹口城市更新建设发展有限公司。穿透股权可知，上海城更发展均持有60%股权，剩余40%股权则由不同区国资委控股企业持股。
此外，外界也好奇为何今年城市更新基金会越来越多，成为一个高频词汇？
易居企业集团ceo丁祖昱曾指出，我国未来每年有8亿平方米的存量需要更新，城市更新早就不是万亿级的市场，应该很快变成10万亿级的市场。
在政策层面，自2021年以来，“十四五”规划明确提出城市更新行动，首次写入政府工作报告等利好加持下，城市更新已经成为房地产行业的新增长极。
据克而瑞数据显示，进入到城市更新领域的房企中，top50房企占6成以上，并且多数已经有5-10年时间。比如，佳兆业、时代中国、富力、恒大、奥园、龙光等房企，城市更新土地储备建筑面积均在2000 万平方米以上。
不过，资金成本过高成为城市更新首要难题，同时，还面临开发周期长、规划难度高、关系复杂等问题，市场存在很多不确定性，若房企未充分考虑匆匆入场，往往会落得被迫中途退场的下场。因此，眼下成立城更基金、鼓励多元社会资本入场，不失为一种良策。