国务院住房制度改革领导小组 建设部 国家税务局关于印发《城镇住宅合作社管理暂行办法》的通知
各省、自治区、直辖市及计划单列市住房制度改革领导小组，建委（建设厅），税务局：现将《城镇住宅合作社管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
组织往宅合作社，合作建房，是一项有重大意义的改革。充分体现了国家、集体、个人共同负担解决住房问题的原则，有利于吸收个人资金，加快住宅建设。从北京、上海、沈阳、武汉、昆明等城市的实践情况看，通过组织住宅合作社，吸收个人资金，合作建房，已经取得了很好的经济效益和社会效益。
各地要加强对这项工作的领导，从实际情况出发，有组织、有计划地组织住宅合作社，发展合作建房，解决好群众的住房问题。
附：城镇住宅合作社管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了鼓励城镇职工、居民投资合作建造住宅，解决城镇居民住房困难，改善居住条件，加强对城镇住宅合作社的组织与管理，制定本办法。
第二条 本办法适用于城镇各种类型住宅合作社的管理。
第三条 本办法所称住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。
合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。
第四条 住宅合作社的主要任务是：发展社员，组织本社社员合作建造住宅；负责社内房屋的管理、维修和服务；培育社员互助合作意识；向当地人民政府有关部门反映社员的意见和要求；兴办为社员居住生活服务的其他事业。
第五条 住宅合作社在政府扶持和单位资助下，实行独立核算、民主管理、自我服务。
第六条 住宅合作社通过社员大会或社员代表大会制定合作社章程，选举产生住宅合作社管理委员会。管理委员会为常设机构，主持本社合作住宅的建设、分配、维修、管理等日常工作。
第七条 国务院建设行政主管部门负责全国城镇住宅合作社的管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内城镇住宅合作社的管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内住宅合作社的管理工作。
第二章 住宅合作社的设立变更和终止
第八条 凡具有城镇正式户口、家庭为中低收入并愿意改善居住条件的居民户，均可以自愿申请加入住宅合作社。
第九条 在当地房地产行政主管部门指导下，可以兴办以下类型的住宅合作社：
（一）由当地人民政府的有关机构，组织本行政区域内城镇居民参加的社会型住宅合作社；
（二）由本系统或本单位组织所属职工参加的系统或单位的职工住宅合作社；
（三）当地人民政府房地产行政主管部门批准的其它类型的住宅合作社。
第十条 组建住宅合作社须经组建单位的上级主管部门同意，成立筹建机构，由筹建机构向县以上（含县级，下同）人民政府房地产行政主管部门提出书面申请。申请内容包括：住宅合作社的类型，入社人员构成，法定代表人，组织章程，建设计划以及资金筹措计划等。经县以上人民政府房地产行政主管部门审查批准后，方可设立住宅合作社。
第十一条 住宅合作社的合并、分立或终止，须经社员大会或社员代表大会讨论决定，并经住宅合作社原组建单位同意后，报县以上人民政府房地产行政主管部门批准。
第十二条 住宅合作社合并、分立或终止时，必须保护社内财产，依法清理房屋产权产籍、债权债务，向社员大会或社员代表大会提交房屋产权清理和财务结算报告并获通过后，方可申请办理变更或注销手续。
第三章 合作住宅的建设
第十三条 县以上人民政府房地产行政主管部门，应当根据合作社集资情况和当地人民政府、社员所在单位给予的优惠和资助，制定本地区合作建房的年度计划和发展规划。
第十四条 合作建房可不受固定资产投资规模的限制，其所需要建设指标和建筑材料要列入地方年度计划，土地管理部门要及时划拨建设用地。
第十五条 国家对用于社员居住的合作住宅，在税收政策上给予减免优惠，具体办法由国家税务局制定。
地方人民政府也相应减免市政建设配套费等有关费用。
第十六条 住宅合作社须持有关文件，通过房地产管理部门或直接向当地人民政府有关行政主管部门申请建房计划、用地指标。
第十七条 住宅合作社的住宅可以自行组织建设，也可以委托其他单位建设。建设合作住宅，原则上应当纳入住宅小区的统一规划，实行综合开发，配套建设。合作住宅建成后，由住宅合作社自行验收或由当地人民政府房地产行政主管部门组织验收。
第十八条 住宅合作社筹集住房资金的主要渠道是：社员交纳的资金，银行贷款、政府和社员所在单位资助的资金，其他合法收入的资金。
第十九条 住宅合作社筹集的住房资金必须全部用于社内合作住宅的建设、维修和管理，住房资金应当存入指定银行，并可根据存款情况，向银行申请低息贷款。
住房资金的存、贷办法，依照银行的有关规定执行。
第四章 合作住宅的管理与维修
第二十条 住宅合作社应当依照国家和地方有关房地产管理的政策法规，制定社内合作住宅的管理和维修办法，并组织实施。
第二十一条 住宅合作社组织建设的合作住宅须以社员自住为目的。社员家庭每户合作建房的面积控制标准，由各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门依照国家有关规定制定。
第二十二条 合作住宅产权有合作社所有、社员个人所有、住宅合作社与社员个人共同所有等形式：
合作社住宅全部由住宅合作社出资（含政府和社员所在单位给予的优惠和资助，下同）建设的，其产权为住宅合作社所有。
合作住宅由社员个人出资建设的，其产权为社员个人所有。
合作住宅由住宅合作社和社员个人共同出资建设的，其产权为住宅合作社与社员个人共同所有。
第二十三条 合作住宅建成后，由管理委员会统一向当地房地产行政主管部门办理产权登记手续，领取房屋所有权和土地使用权证。对于住宅合作社与社员个人共同所有房屋要在产权证上注明。
住宅合作社与社员个人共同所有的房屋，应由住宅合作社与社员个人在合作建房协议书上注明社员个人出资占住宅全部建设资金的比例份额。
第二十四条 合作住宅不得向社会出租、出售。社员家庭不需要住宅时，须将所住住宅退给本住宅合作社。住宅合作社以重置价结合成新计算房价，按原建房时个人出资份额向社员个人退款。
第五章 罚 则
第二十五条 凡违反本办法组建的住宅合作社，县以上人民政府房地产行政主管部门有权责令限期补办有关手续或者予以撤销。
第二十六条 住宅合作社或社员个人擅自向社会出售、出租住宅，由城市人民政府房地产行政主管部门根据情节轻重，分别给予警告、罚款、没收非法所得的处罚。对倒卖住宅的由有关部门依法处理。
第二十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的有关规定，申请行政复议或者直接向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第六章 附 则
第二十八条 各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门可以根据本办法制定实施细则，报同级人民政府批准后发布实施。
第二十九条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第三十条 本办法自发布之日起施行。
国务院住房制度改革领导小组对《中国统配煤矿总公司住房制度改革指导性方案》的批复（1992年）中国统配煤矿总公司：
你公司呈送《中国统配煤矿总公司住房制度改革指导性方案》的报告收悉。批复如下：
一、根据国发〔1991〕30号文件“在同一市、县内的房改政策、办法和实施步骤应当统一，所有单位，不论隶属关系，都应服从当地人民政府对住房制度改革的统一部署”和国发〔1988〕11号文件“可以先在部分单位、部分地区起步”，“在一部分条件好的大企业、大单位先起步”的精神，考虑到煤矿行业住房特殊困难情况，通过尽早投入房改，解决职工住房困难，原则同意你公司呈报的住房制度改革指导性方案，凡在城市市区里的机关、企事业单位，均服从当地人民政府对住房制度改革的统一部署。独立工矿区可以以矿务局为单位制定房改实施方案，征求所在市或县人民政府的意见，报省、自治区、直辖市人民政府房改领导小组审核同意后，报中国统配煤矿总公司批准（实行会签），然后实施，但对与当地职工交叉住房的部分，仍按当地住房制度改革实施方案执行。
二、为了促进地方的住房制度改革，煤矿单独实施房改的，提幅度不能低于当地的水平，有条件的地方提租幅度应高于地方并先于地方出台。
三、制定房改实施方案，要着眼于机制的转换，按国发〔1988〕11号、国发〔1991〕30号、国办发〔1991〕73号文件所规定的政策，切实做好住房资金筹集和转化工作，建立单位和个人住房基金。同时，试行住房管理与生产管理分开经营。逐步实现公有住房的社会化管理。
四、中国统配煤矿总公司实行房改后，不得因此而增加中央财政的亏损补贴指标。附：
中国统配煤矿总公司呈送《中国统配煤矿总公司住房制度改革指导性方案》的报告国务院房改领导小组：
遵照《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》精神，结合煤矿的实际情况，在先期进行试点和广泛征求意见的基础上，我们制定了《中国统配煤矿总公司住房制度改革指导性方案》（见附件），现呈上，请审批。
中国统配煤矿总公司住房制度改革指导性方案住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，是加快住房建设，缓解住房困难的有效途径。1985年以来，全国煤炭企业进行了多种形式的住房改革试点，积累了一些经验，取得了一定成绩，对缓解煤矿职工住房紧张状况起到了促进作用。但由于煤矿职工住房欠帐较多，人均居住水平偏低，住房设施条件较差，无房户、危房户大量存在，整个煤矿职工的住房困难问题至今没有得到解决。
为了深入贯彻《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通过》（国发〔1991〕30号）精神，进一步完善煤炭企业住房制度改革的政策和措施，尽快解决煤炭企业住房困难，特制定煤炭企业住房制度改革的指导性方案。
一、房改的规划目标——“八五”目标。改变低租金、无偿分配的住房制度，住房租金标准力争达到实现简单再生产的三项因素（维修费、管理费、折旧费）水平，重点解决无房户、危房户和住房特困户的住房问题；人均居住面积达到7.5平方米；建立住房基金，为住房资金转换奠定基础。
——十年目标。到2000年，住房租金标准力争达到五项因素（上述三项、投资利息、房产税）的成本租金水平；人均居住面积达到8平方米以上，职工居住条件明显改善。——长远目标。住房租金标准达到商品租金水平；住房成套率明显提高，每户有一套舒适的住房；完成住房商品机制的转换，实现住房商品化、社会化。
二、房改的基本原则（一）坚持国家、企业、个人三者共同负担的原则。在国家增加建房投资和企业增加投入的前提下，通过住房制度改革，逐步增加个人在住房建设投资中的比重。
（二）坚持租、售、建并举的原则。近期内以提高租金、收取租赁保证金和多种渠道筹集资金增加建房投入为主；逐步形成一个提高租金、促进售房、回收资金、推动建房的联带序列。
（三）坚持在国家统一政策下的统筹规划、因地制宜、分散决策、分步实施的原则。凡在城市市区内的煤炭企事业单位（不含矿务局）均按当地的房改方案执行。独立工矿区可以制定单独的房改实施方案，征求所在市或县人民政府的意见，经省、自治区、直辖市人民政府住房制度改革领导小组审核同意后，报总公司批准（实行会签），然后实施。独立工矿区所属的煤炭企事业单位，均按批准的实施方案进行房改。交叉住房的部分，仍按当地出台的房改方案执行。
（四）坚持机制转换的原则。一是理顺现有用于住房建设的各种资金渠道，建立住房基金，逐步形成住房资金的良性循环；二是要改变现行低房租分配的体制，按照国家统一政策，将目前实际用于建房、修房的大量暗补转化为明补，并逐步纳入职工工资；三是单独实施房改的独立工矿区建立的住房基金由煤炭行业自行统一管理，形成自我循环，以保证有限的资金发挥应有的作用，加快煤矿住房建设。
三、房改的具体办法根据煤炭企业实际情况，煤矿住房制度改革采取新建住房，先售后租；分步提租，多提少补；原住旧房，租赁保证；三方集资，合作建房；理顺渠道，建立基金五种形成，具体办法是：
（一）新建住房，先售后租
1. 新房范围和出售对象：新房的确定，原则上以1992年1月1日以后投入使用的为新房；出售的对象，必须是本企业的固定职工和合同制工人。
2. 新房售价。新房出售按建筑面积计算，分为标准价和市场价。
标准价。职工购买公有住房，在企业根据国家规定的住房标准面积以内，实行标准价；超标准面积按市场价加收。职工购房后拥有部分产权。
市场价。职工按市场价购买公有住房，购房后拥有全部产权。市场价可参照企业所在地的房价确定。
3. 付款方式。职工购买新房的付款方式分预付款、一次性付款和分期付款三种形式。预付款：在住房开工前一次交清购房款，优惠25%。一次性付款：住房竣工后进住前一次交清购房款，优惠20%。
分期付款：首次付款不得低于购房款的50%，余额从职工工资中逐月扣还，付款期最长不得超过5年。
4. 住房出售后的管理和维修出售给职工的部分产权住房由产权单位房管部门统一管理，住户未经许可不得改变住房的结构和设施。
住房的室内设施，包括门窗、墙壁、照明等由住户负责维修；共用设施由住户共同分担维修；室外公用部分，如房顶、水、电、暖等设施由产权单位负责维修。
（二）分步提租，多提少补
1. 新房新租。对出售后剩余的新房，实行新房新租。新租至少一步提到维修费、管理费两项因素计租水平，有条件的争取达到三项因素计租水平，逐步达到五项因素的成本租金水平。
2. 旧房提租。按照国家规定的统一标准，对原有旧房租金进行调整，分步提高房租。明后两年达到维修费、管理费两项因素计租水平。
3. 超标加租。对超标准住房实行加租，按超标的面积和加租标准进行收费。
4. 提租补贴。要坚持“分步提租、多提少补”的原则，当租金提到维修费、管理费两项因素水平时，补贴不超过标准工资的5%；租金提到维修费、管理费、折旧费三项因素水平时，补贴不超过标准工资的14%；租金提到维修费、管理费、折旧费、房产税和投资利息五项因素水平时，补贴不超过标准工资的25%；计算租金标准和补贴所依据的各项参数统一以1990年底实际发生数为准；提租补贴的资金，主要来源是住房基金，不足部分，按照国务院1988年国发11号文件的规定，经财政部审核后，企业有控制地进入成本，机关事业单位有控制地列入财政预算。
5. 房改中对生活困难的工亡、工伤、离退休职工、低收入职工等，在一定时期内可以实行减、免、补政策，但要严格控制范围。
（三）原住旧房，租赁保证
1. 交租赁保证金住房的范围和对象。范围：职工现居住的旧房和腾空重新分配的旧房；对象：旧房的原有住户和分配到旧房居住的住房。
2. 租赁保证金的数额。实行租赁保证金的住房，按使用面积计价，价格根据房屋的结构、质量、楼层、朝向、设施、新旧程度和地域环境等因素确定。
3. 当住房退还产权单位时，租赁保证金退还本人，利息房租分别计算。
4. 危房不实行租赁。
（四）国家企业职工，三方合作建房1. 改变过去由国家、企业统包的住房投资体制，采取“国家补一点、企业筹一点、职工集一点”的集资方式，三方合作建房。
2. 集资的形式，可全额集资或定额集资，集资者有优先租房和购房的权力。
3. 集资合建的住房，可以标准价或市场价出售给职工。
4. 对集资合作建房，特别是结合“解危”、“解困”进行的集资、合作建房，应积极与地方政府协商，适当减免地方收费，努力降低建房造价。
（五）理顺资金渠道，建立住房基金
鉴于目前煤炭企业资金困难，要采取多种渠道和多种方法筹措、融通、汇集资金，建立住房基金。
1. 积极采取转换住房资金运行机制的各项改革措施，筹措、汇集住房建设资金，建立住房基金。
2. 住房基金实行行业统一管理，自我循环，专款专用。
3. 煤矿住房基金的来源，由国家、企业、职工三部分组成。其资金来源的主要渠道是：
（1）国家财政每年对生产矿井，基建、地质基地，新井、改扩建井及工程补配套等用于住房建设的拨款；
（2）企事业单位用于住房建设的自筹资金；
（3）从公有住房出售、提租、租赁中回收的资金；
（4）建立职工住房互助金制度；
（5）企业以借贷形式向职工实行的建房集资。
四、加强对房改的领导，严格执行国家政策（一）加强组织领导。房改是一项长期的综合性改革，涉及面广、政策性强、工作量大。各煤炭企业要指定一名行政主要领导同志负责房改工作，并成立房改领导小组，设置必要的工作机构和配备工作人员，负责本单位房改的日常工作和对建房基金的收缴使用及归口管理。
（一）制定房改方案。各单位要根据国务院有关房改的要求，按照总公司制定的房改方案，结合实际情况，以矿务局为单位，制定本单位的房改实施细则，报经地方政府审核后，报总公司审批。
（三）抓紧房改起步。房改方案尚未出台的，要积极创造条件抓紧实施，尽快迈出第一步；有条件的煤炭企事业单位，也可先于地方起步，适当加大房改分量，并注意协调好地方关系，以保证房改工作的顺利进行，地方方案出台涉及到企业的固定资产所有权及资金问题时，要经主管部门同意并按有关规定执行。
五、附则（一）本方案由中国统配煤矿总公司负责解释。
（二）本方案自下发之日起实行。
（1992年2月14日）