一．2016年4月北京房地产市场综述
（一）【京房时讯】4月商品住宅成交总量环比基本持平，高于今年月均24.82%，商改住成交暴涨，二手房降温
【政策环境背景】2016年楼市以去库存为主，政府出台了一系列利好政策，促进购房需求进一步释放。4月26日，财政部、国家税务总局发布《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》，通知规定，5月1日营改增后，均按不含增值税的价格和收入来确定契税、房产税、土地增值税、个人所得税等四个税种的计税依据。营改增长远来看对房地产业整体发展有利，可以促使产业形成更好的良性循环，同时也不会对房价带来明显冲击。另外，营改增对房地产开发企业有利，可以促进行业细分、专业化经营。
4月北京新房商品住宅市场继续延续一季度的向好形式，成交量、成交均价继续上涨，共成交5257套，环比增加20.9%，同比增加41.5%；成交均价环比上涨2.5%；在“通州商住将限购”消息影响下，成交量出现暴涨局面，成交逼近万套，且创历史新高；二手住宅本月成交规模环比虽减少，但处于近三年来单月次高值，共成交26374套，环比减少17.6%。
【住宅整体市场】4月，北京商品住宅整体市场成交规模环比基本持平。4月北京商品住宅(含普通住宅、自住型商品房、商改住、别墅) 及二手住宅共成交41468套，环比微幅减少0.4%，同比大幅增加75.9%。
北京商品住宅总成交量月度走势图:
【新房纯商品住宅（70年产权）】具体来看，剔除自住型商品房，北京新房纯商品住宅(70年产权)共成交5257套, 环比增加20.9%，同比增加41.5%；成交均价为36127元/平方米，环比小幅上涨2.5%，同比明显上涨20.6%，项目小幅上涨现象较为普遍，高端项目集中成交也是全市均价上涨的主要因素。本月新增供应量环比巨幅增加，共新增2547套，创今年新高。
在成交规模、新增供应规模增加的情况下，可售存量创近两年新低，存量套数为49930套，环比减少5.1%，可售去化强度有所提升。二手住宅共成交26374套，环比减少17.6%，但同比仍大幅增加53.4%，高于今年月均成交量7.8%。
【商改住（40、50年产权）】4月，商改住(40、50年产权)成交量大幅增加，在供应规模减少的情况下，可售存量环比明显减少，可售去化强度明显提升，市场去化表现向好。4月商改住成交量高达9721套，达近几年最高值，环比大幅增加107.4%，主要受东亚·尚品台湖和东亚印象台湖（东亚环球国际）两个项目集中网签影响。新增供应3560套，环比减少51.3%，但同比巨幅增加527.9%。
截止到2016 年4月底，全市商改住可售存量46729套，环比明显减少11.6%。可售去化强度为17.22%，环比增加9.09个百分点。
（二）4月北京房地产细分市场指标概览
1.（70年产权）商品住宅市场
（1）纯新房商品住宅
（2）二手住宅
（3）自住型商品房）
2.（40、50年产权）商改住市场
3.土地市场
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（三）小结
今年以来，全市商品住宅形势整体平稳向好，本月商品住宅成交总规模环比基本持平，但同比大幅增加75.9%。新房纯商品住宅市场成交量价齐升，新增供应增加，存量继续减少，不足五万套，创近两年新低；自通州定位为“北京副中心”以来，通州区产品一度成为投资热点，近期盛传“通州商住产品将限购”，引发通州商住项目成交量暴涨，本月成交9721套，且创历史新高；二手住宅自上月成交量触顶后略有降温，但整体仍保持高位。
北京楼市在政策整体宽松的大背景下，预计楼市有望继续延续成交量上升势头。从细分市场表现来看，预计未来几个月整体成交规模、可售去化强度水平将有所提升，可售存量有望得到去化。
二.附表
附表索引
附表明细
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